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家の売却前にリフォームは必要？不要？

家売却前のリフォームは必ずしも良いとは限らない⁉

家の売却を検討している場合、「売却する前にリフォームを行うべきかどうか」を迷っている人は多いのではないでしょうか？

「少しでも見栄えを良くしてから売った方が高値で取引が成立しそう」「見栄えのいい物件にした方が早く売れそう」

などと考える人が多くいますが、実際は原則リフォームは必要ありません。リフォームを行うことが、必ずしも良いとされるとも限らないからです。

また、リフォームとよく似たシーンで使われる言葉で、「修繕」があります。この2つの違いを理解し、自分の状況に合った選択をしましょう。

補修と修繕の定義や、補修することで免れる可能性がある契約不適合責任について、そして補修が必要なケースはどんな時でしょう。

リフォーム（補修）と修繕は別物

リフォームは古くなった家を新築のように直すことを指し、補修とも言います。一方、「修繕」は壊れたものを直す際に用いられます。

補修は機能的に問題がなくても古い部分を新しいものに取り替えるのに対し、修繕は不具合が発生している部分に手を加えて実用に耐えうるレベルに戻すことを指します。

戸建て住宅を売却するのであれば、不具合を直して実用レベルにする修繕は絶対に必要です。不具合のある戸建住宅を買おうとする人は少ないですし、もしいたとしても値下げを要求されるかもしれません。なお、「リフォーム」というのはまた異なる意味合いを持ちます。

リフォームとは、特に不具合がなくても壁紙を張り替えて内装を変えたり、使いづらかった水回りを使いやすいものに変えたりすることです。見栄えを良くする・デザイン性を高める・暮らしやすくするために行うのがリフォームです。

契約不適合責任を懸念して補修は検討してもよい

契約不適合責任とは、契約に適合していない傷や欠陥が見つかった場合に売主が負う責任のことです。

契約内容に不適合だと判断された箇所については売主に責任があるとされ、買主は追完請求や代金減額請求、損害賠償請求が可能です。

買主の追完請求に応じなかったり、契約の目的を達成できない重要な不適合であったりすれば、契約解除を求められることもあります。

契約不適合責任の期間は

契約不適合責任が適用される期間は民法上「買主が契約内容に適合しない部分があることを知った日から1年間」ですが、個人が住宅の売却を行う場合は契約不適合責任のきかを売却から2～3ヶ月に短縮することが多いです。

場合によっては売主と買主が「売主の契約不適合責任は問わない」よいう内容で合意することもあります。

家売却前にリフォームするメリット・デメリット

メリット

「家の売却前にリフォームする必要は原則ない」とお伝えしましたが、リフォームをすることでのメリット・デメリットをしっかり把握したうえで、ご自身に合った方法を選びたいものです

# 01

第一印象がアップする

補修をした部分はそうでない部分と比べて新しいので、パッと見た時の印象が良くなります。
物件の築年数が経っていても古さを感じさせないイメージを与えることができれば、買い手が早く見つかったり値下げせず売れたりする可能性が高まります。
# 02

買い手がすぐに住める

補修が済んでいる物件はすぐに入居できるため、買い手から好まれる傾向があります。
補修することで買い手が早く見つかったり、高値で売れたりする可能性が高まります。
# 03

広告にリフォーム済みと書くことが可能

もちろん、中古物件の購入希望者の中には、リフォーム済み物件を探している方もいます。なぜなら、フルリフォームされた家は、新築相当の内装に補修されている場合が多いためです。
売却前に補修を済ましてあるのであれば、買い手を募集する広告に「リフォーム済み」という一文を入れることができます。
リフォーム済みの物件を探している買い手に強いアピールができ、早く買い手が見つかる可能性が高まり、内見時に好印象を与えられる可能性も高まります。

デメリット

# 01

補修費がかさむため売却価格が高くなる

補修済みということで売却を高く設定した結果「リフォーム済み物件」「見た目がいい」というメリットを享受できる反面、やはり費用がかかるという点はデメリットになるでしょう。
補修費用を売却価格に上乗せすれば、それ以下の価格の物件を探している買い手にはアピールができなくなります。
買い手の分母が減ってしまうため、逆に売れにくくなってしまう可能性も否めません。そうなると、買い手の分母を増やすために売却価格を下げなければならないかもしれません。
しかし売却価格を下げると、補修費用の部分をペイできない可能性があります。
# 02

リフォーム後のデザインが買い手に合わない

戸建て住宅を探している人の中には、自ら住宅をリノベーションしたい人もいます。
そういった人にとっては、高いお金を出してまで補修が済んだ住宅を購入するのではなく、「補修前」の格安物件を好みます。補修を済ませると「自分の好きなように補修したい」という層からの需要がなくなるので、やはり買い手の分母が減ってしまいます。

補修するか迷った時は、不動産会社に相談するのが一番です。

不動産会社は日々多くの買主・売主と接しているので、どのような物件のニーズがあるのかをデータや肌で知っています。補修が完璧な家に住みたい買い手が多いのか、多少補修が甘くても安い物件を欲している買い手が多いのかなどを熟知しているので、物件種別や状況、エリアに合わせたアドバイスをしてくれるでしょう。

足りていない部分を補う修繕なのか、もっとより良く見せることを目的としたリフォームなのか、目的によって決定基準は変わります。さまざまな要因が絡んでくるため、選択も難しくなる可能性があります。

しかし、不動産会社に聞けば、「この程度のなら補修しなくても査定に影響ありません。」または「これは補修が必要です。」などの判断をしてくれます。

補修や修繕以外の選択肢を提供してくれるケースもあるので、個人で判断せずに専門の方に相談することおすすめします。

また、無駄な補修を省ける可能性が高いため、補修コストを節約できるメリットがあります。

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