退出するテナントは「解体工事などが省けるのなら、造作や設備などは無償で引き渡しても構わない」という場合もありますが、高価なものや比較的新しいものであれば「居抜きによる造作などを買い取ってほしい」と考えるケースも少なくありません。

そこで、話し合いに基づいて内装、設備、備品などを売買するのが「造作譲渡」です。

新しく入居するテナントは、オーナーとの間における賃貸借契約とは別に、前テナントとの間で造作譲渡契約または資産譲渡契約などを結ぶことになります。

以前は「居抜き」と言えば飲食店が大半を占めていましたが、最近は、歯科医院、美容室、エステサロンなどの居抜きもネット上で多く見られるようになっています。

例えば歯科医院の場合、新規に開業するためには歯科診療ユニット数台、レントゲン機器などを含め、、比較的小規模でも５千万円ほどかかることが多いようです。これが居抜き歯科医院の造作譲渡なら、数百万円から１千万円程度で設備がそのまま使えるわけです。

居抜きの場合、前テナントにとっては解体費用を節約できる、造作譲渡による収入を得られることがあるといったメリットの他に、引き渡し直前まで営業ができるため解約予告期間や解体工事期間の賃料を負担せずに済むこともあります。

また、ビルなどのオーナーから見れば、空室期間がなく賃料収入が途切れないことが最大のメリットでしょう。一方、新規のテナントは出店コストやその後のランニングコストを安く抑えることができます。そのため損益分岐点も下がり、黒字転換も早まるでしょう。

しかし、居抜きで引き継いだ設備が目的に合っていなかったり、内装がイメージに合わなかったりすることもあります。前のテナントの評判が悪ければ、その影響を受けることがあるといったデメリットも考えられます。