不動産査定時のチェックポイント

• # 01

  築年数

  築年数は価格を決める際に最も重要なポイントの一つ。建物は築年数を重ね古くなるごとに価格が落ちていきます。

  築年数による価格の下落は築1年から始まっており、建材によって異なりますが、戸建は約20年マンションなら築45年程度で建物の価格は査定上はゼロに近くなります。

  これは国が定める法定耐用年数によるもので、まだまだ住める物件でも資産価値が査定上はゼロ近くなってしまうのです。

  古い建物であれば法定耐用年数を過ぎていないか、築浅物件であれば築10年以内であるかどうかもチェックされるでしょう。

• # 02

  間取り

  間取りは一般的であるかは判断基準になります。

  多くの買主に欲しいと思われる間取りは普通の間取りです。ファミリー向けであれば、大きな居間があり隣にはダイニング。部屋は1人で利用するくらいの広さがいくつかあるというのが一般的です。

  例えば、1番大きな部屋はガレージ、家の中心に防音室があるなど、趣味に特化した家は需要がないわけではありませんが、一般的な間取りに比べると売れづらいので価格が下がることもあるでしょう。

  
  

• # 03

  立地（周辺環境）

  立地はマンション、戸建てどの不動産においても重要なポイントです。

  人気エリアであるかはもちろんのこと、近くに公共交通機関や病院などがあるかなども評価のポイントです。

  その他、周辺にあるとポイントが高いのは大型商業施設や有名小学校などです。小学校は周辺に住んでいる世帯から入学できるので、学区内であるか否かで需要が大きく異なります。

  逆に評価が下がってしまう施設というと、ゴミ処理場や火葬場、墓地などが上げられるます。このような施設があると、駅やバス停から近くてもマイナスになってしまうこともあるでしょう。

• # 04

  土地の形

  土地の形がきれいであるかもポイントです。

  土地は正方形や長方形といったきれいな四角形の整形地であれば土地の価格は落ちませんが、台形や三角形、旗竿地といったいびつな形の不整形地であれば、評価は下がってしまいます。

  土地の形はその上に建てられる建物の大きさや形に影響を与えます。整形地であれば建物の向きや形など自由度が高くなりますが、不整形地は影響が大きく土地の使い方を制限してしまいます。土地は自由に使えるほど価値の高いものとされているので、評価が下がってしまうのです。

• # 05

  眺望・景観

  査定してもらう不動産から見える景色も評価の対象。

  高台にあり山や海などが見える場合や、富士山といった有名な自然が見える場合は査定価格が値上がります。逆に前述したお墓などが見えてしまうと査定価格が下がるポイントです。

  住宅街など家が密着している住宅街などでは隣家が見えてしまうということもありますが、こちらは一般的な景観と判断され評価がマイナスにはなりません。

• # 06

  日当たり

  マンションや戸建てなど建物に限らず重要視されるのは日当たりです。

  洗濯物などを干す庭先への日照りが確保されている不動産は日当たりが良好とされ、評価は高くなります。評価が低くなってしまうのは、建物の2階部分への日当たりが悪い場合です。本来、2階は1階よりも日当たりが良いもの。

  その2階の日当たりが悪いということは、不動産全体の日当たりが悪いとみなされて評価が下がってしまうのです。日当たりは現在だけでなく、未来もチェックされます。

  査定時に、すでに不動産周辺で高層ビルなどの建築予定があっる場合は、ゆくゆくは日当たりが悪くなると判断されて、評価は下がってしまうでしょう。

• # 07

  【戸建て】外壁

  戸建てなら外壁も評価されるポイントです。

  家の外壁は10年で塗り替えるのが目安と言われています。外壁が劣化してしまい家にヒビが入っていたり、チョーキングという触ると手に白い粉がついている状態であると、査定額が下がる可能性があります。

  ヒビが入っていると美観として良くないということもありますが、外壁塗装を怠っているとそこから構造の劣化に繋がります。大きなヒビなどが見つかった場合は家の状態が良くないと判断されかねません。

• # 08

  【マンション】共有スペース

  マンションなら共有スペースも評価ポイントです。

  買主はマンションの内覧時に部屋と合わせて共有スペースなども確認します。そのため、不動産会社も同じく確認をし、評価に加えます。

  エントランスにゴミなどは落ちていないか、廊下の電球は切れていないかなどもチェックされるポイントです。共有スペースを自分で修理したりすることは難しいですが、電球の切れなどを見つけたのなら管理人に連絡を入れるなどをしておくと良いでしょう。